住み替えで持ち家を売却する時のポイント・注意点

住み替えで持ち家を売却するタイミングは？

持ち家の売り先行

売り先行とは、現在の持ち家を先に売却してから、新居の購入を進める住み替え方法です。売却代金を住宅ローンの返済や新居購入資金に充てられるため、資金計画を立てやすくなります。

また、先に購入物件を決めていない分、売却を急ぐ必要が少なく、価格交渉にも落ち着いて対応しやすいでしょう。特に、現在の住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を返済できるかを確認したうえで進めることが大切です。

一方で、売却後すぐに新居が見つからない場合は、仮住まいが必要になる可能性があります。家賃や引っ越し代が追加で発生し、引っ越しも二度になるため、手間と費用が増えるのがデメリットです。将来の収入変化も踏まえ、余裕のある資金計画を立てておきましょう。

住み替え住宅の買い先行

買い先行とは、新居を先に購入してから現在の持ち家を売却する住み替え方法です。理想の物件が見つかったタイミングで購入できるため、人気エリアや条件のよい物件を逃しにくいでしょう。また、新居を確保してから引っ越せるため、仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しが一度で済む点も魅力といえます。

一方、現在の住まいが売れるまでの間、住宅ローンが二重に発生します。売却価格が想定より低くなった場合は、新居購入後の資金計画に影響が出ることも。買い先行を選ぶ場合は、貯蓄や収入に余裕があるか、教育費や老後資金を圧迫しないかを確認し、無理のない返済計画を立てなければなりません。

必要に応じて、現在の住宅ローンの繰り上げ返済や新居の頭金を増やすことも検討しましょう。

売り・買い同時進行

売り・買い同時進行とは、現在の持ち家の売却と新居の購入を並行して進める住み替え方法です。理想的には、現在の住まいの引渡し日と新居への入居日を合わせることで、仮住まいを用意せず、一度の引っ越しで住み替えを完了できます。二重ローンの負担を避けやすく、売り先行と買い先行のデメリットを抑えられるでしょう。

一方で、売却と購入のタイミングをぴったり合わせるのは簡単ではありません。売却は購入希望者の有無に左右されるため、希望通りの時期に成約できるとは限らず、新居探しにも時間がかかる場合があります。不動産会社と相談しながら、引渡し時期や資金計画を慎重に調整しましょう。

不動産売却をするタイミングはいつがいい？

築年数から見たタイミング

不動産は築年数が経つほど、一般的に資産価値が下がりやすくなります。特に戸建ては建物部分の価値が経年劣化によって下がるため、住み替え資金として売却益を活用したい場合は築浅のうちに売却を検討するのが有利です。

目安として、戸建ては築5〜10年以内、マンションは築10年以内であれば比較的価値の下落が緩やかとされています。一方で、マンションは築20年を超えると大規模修繕の時期と重なり、売却しにくくなるでしょう。

ただし、建物の状態や定期的なメンテナンス、リフォームの有無によって評価は変わります。築年数だけで判断せず、物件の状態や周辺相場も踏まえて売却時期を見極めましょう。

参照元：赤鹿地所｜不動産売却と住み替えの最適なタイミングとは？（https://www.akashika-jisho.co.jp/column/p91185/）

税制面から見たタイミング

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかることがあります。税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」として、5年以下の場合より低い税率が適用されます。そのため、所有期間が5年を超えるかどうかは、売却時期を考えるうえで重要です。

また、マイホームを売却する場合は、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。さらに、所有期間が10年を超える居住用財産では、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用できる場合もあります。

特例には細かな要件があるため、住み替え時は税理士や不動産会社に相談しながら売却タイミングを検討しましょう。

参照元：国税庁｜No.1440　譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）

参照元：国税庁｜No.3302　マイホームを売ったときの特例｜（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

住み替え時に考えておきたい資金計画

住み替えでは、現在の住宅ローン返済費用や売却時の諸費用、新居の頭金・諸費用、引っ越し費用など、さまざまな費用が発生します。売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる可能性もあり、売り先行で進める場合は仮住まいの家賃も見込んでおく必要があります。さらに、新居購入後は新たな住宅ローンの返済が始まり、将来的にはリフォーム費用が必要になることもあります。

資金計画を立てる際は、住み替え費用だけでなく、家族の生活費・子どもの教育費・老後資金も含めて考えなければなりません。特に40代夫婦の場合、住宅ローンの返済期間と教育費のピークが重なる可能性もあるため、毎月の返済額が家計を圧迫しないか事前にシミュレーションしておきましょう。

新たにローンを組む場合は、返済期間が長期化しすぎないよう注意し、定年までに無理なく返済できるかを確認する必要があります。住み替えを安心して進めるためには、売却価格の見込みや手元に残す資金を整理し、余裕を持った計画を立てるのが重要です。

まとめ

住み替えでは、大切な持ち家の売却と新居の購入を同時に考える必要があります。売却の進め方やタイミングによって、資金計画や引っ越しの流れも大きく変わるため、事前の情報収集が欠かせません。草加市で住み替えを検討している方は、不動産売却に強い会社へ相談しながら、無理のない計画を立ててください。