住み替えに伴う不動産売却の手順と成功のポイント

住み替えの進め方は3パターン

資金計画が立てやすい”売り先行”

売り先行とは、現在の持ち家を先に売却してから、新居の購入を進める住み替え方法です。売却代金を住宅ローンの返済や新居購入資金に充てられるため、資金計画を立てやすくなります。

また、先に購入物件を決めていない分、売却を急ぐ必要が少なく、価格交渉にも落ち着いて対応しやすいでしょう。特に、現在の住宅ローンが残っている場合は、売却代金で残債を返済できるかを確認したうえで進めることが大切です。

一方で、売却後すぐに新居が見つからない場合は、仮住まいが必要になる可能性があります。家賃や引っ越し代が追加で発生し、引っ越しも二度になるため、手間と費用が増えるのがデメリットです。将来の収入変化も踏まえ、余裕のある資金計画を立てておきましょう。

希望の物件を逃さない”買い先行”

買い先行とは、新居を先に購入してから現在の持ち家を売却する住み替え方法です。理想の物件が見つかったタイミングで購入できるため、人気エリアや条件のよい物件を逃しにくいでしょう。また、新居を確保してから引っ越せるため、仮住まいを用意する必要がなく、引っ越しが一度で済む点も魅力といえます。

一方、現在の住まいが売れるまでの間、住宅ローンが二重に発生します。売却価格が想定より低くなった場合は、新居購入後の資金計画に影響が出ることも。買い先行を選ぶ場合は、貯蓄や収入に余裕があるか、教育費や老後資金を圧迫しないかを確認し、無理のない返済計画を立てなければなりません。

必要に応じて、現在の住宅ローンの繰り上げ返済や新居の頭金を増やすことも検討しましょう。

無駄がない”売り・買い同時進行”

売り・買い同時進行とは、現在の持ち家の売却と新居の購入を並行して進める住み替え方法です。理想的には、現在の住まいの引渡し日と新居への入居日を合わせることで、仮住まいを用意せず、一度の引っ越しで住み替えを完了できます。二重ローンの負担を避けやすく、売り先行と買い先行のデメリットを抑えられるでしょう。

一方で、売却と購入のタイミングをぴったり合わせるのは簡単ではありません。売却は購入希望者の有無に左右されるため、希望通りの時期に成約できるとは限らず、新居探しにも時間がかかる場合があります。不動産会社と相談しながら、引渡し時期や資金計画を慎重に調整しましょう。

住み替え（不動産売却・購入）の具体的な手順・流れ

1. 資金計画と相場把握
2. 不動産会社への査定依頼
3. 売り出し・購入物件探し
4. 売買契約
5. 引き渡し・引っ越し

住み替えを行う場合には、まずは資金計画と相場の把握が必要となります。現在住んでいる不動産の査定を不動産会社に依頼した上で売り出しを行うと同時に、住み替え先の物件を探すことになります。その後、購入希望者や住み替えする物件が見つかったら売買契約を結び、引き渡しと引越しを行います。

住宅ローンが残っている家を売って住み替えるには？

住まいの住み替えを検討する場合、よく聞かれる悩みとして挙げられるのが「まだ住宅ローンが残っているものの、住み替えは可能か？」というものです。結論として住み替えを行うことはできますが、今住んでいる家の売却額とローンの残高のバランスによって対処方法が異なります。

アンダーローンとオーバーローンの違い

所有しているマンションや一戸建てなどの不動産を売却した際に、売却額がローン残高を上回っている状態を「アンダーローン」といいます。逆に、売却額よりもローン残高の方が上回っている状態を「オーバーローン」といいます。つまり、オーバーローンは今住んでいる不動産を売却した際の代金だけではローンを完済できない状態です。

自己資金なしでも可能？「住み替えローン」の活用

上記の通り、オーバーローンだと住み替えが難しくなるのではと感じる人もいるかもしれません。しかし、オーバーローンだった場合でも、「これまで住んでいた家のローン残債」と「新居の購入資金」をまとめて借り入れることができる「住み替えローン」と呼ばれる住宅ローンを利用することが可能です。新居購入時のローンに、旧居のローン残債を組み込むことによって、自己資金なしでの住み替えができます。

ただし、取り扱っている金融機関が少ないなどのデメリットに注意する必要があります。

住み替え時の不動産売却のベストなタイミング

築年数から見たタイミング

不動産は築年数が経つほど、一般的に資産価値が下がりやすくなります。特に戸建ては建物部分の価値が経年劣化によって下がるため、住み替え資金として売却益を活用したい場合は築浅のうちに売却を検討するのが有利です。

目安として、戸建ては築5〜10年以内、マンションは築10年以内であれば比較的価値の下落が緩やかとされています。一方で、マンションは築20年を超えると大規模修繕の時期と重なり、売却しにくくなるでしょう。

ただし、建物の状態や定期的なメンテナンス、リフォームの有無によって評価は変わります。築年数だけで判断せず、物件の状態や周辺相場も踏まえて売却時期を見極めましょう。

参照元：赤鹿地所｜不動産売却と住み替えの最適なタイミングとは？（https://www.akashika-jisho.co.jp/column/p91185/）

税制面から見たタイミング（3,000万円特別控除など）

不動産を売却して利益が出た場合、譲渡所得税や住民税がかかることがあります。税率は所有期間によって異なり、売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると「長期譲渡所得」として、5年以下の場合より低い税率が適用されます。そのため、所有期間が5年を超えるかどうかは、売却時期を考えるうえで重要です。

また、マイホームを売却する場合は、一定の条件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる特例があります。さらに、所有期間が10年を超える居住用財産では、3,000万円特別控除と軽減税率の特例を併用できる場合もあります。

特例には細かな要件があるため、住み替え時は税理士や不動産会社に相談しながら売却タイミングを検討しましょう。

参照元：国税庁｜No.1440　譲渡所得(土地や建物を譲渡したとき)（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1440.htm）

参照元：国税庁｜No.3302　マイホームを売ったときの特例｜（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3302.htm）

住み替えで後悔・失敗しないための注意点

売却と購入は”同じ不動産会社”に依頼すべき？

住み替えを行うには、これまで住んでいた住宅を売却しつつ、新たな家を購入することになります。ここで売却と購入を同じ不動産会社に任せることによって、スケジュール調整や資金計画のすり合わせが容易になるといったメリットがあります。この点から、原則として同じ会社（担当者）に任せた方が失敗しにくいといえます。

家が売れないリスクに備えて買取保証を検討する

家を売りに出した後、すぐに購入希望者が見つかれば良いのですが、なかなか購入したいという人が現れないことがあります。もし家が売れない場合には、新たな家の購入計画がうまくいかないということになってしまうため、「買取保証サービス」の利用も検討することがおすすめです。

このサービスは、家を売りに出してから一定期間売れなかった場合に不動産会社が買い取ってくれる制度です。この制度は、「できる限り早く家を売る必要がある」といった場合にも選択肢として検討すると良いでしょう。

余裕を持った資金計画を立てる

住み替えを行う場合には、現在の住宅ローン返済費用や売却時の諸費用、新居の頭金・諸費用、引っ越し費用といったように、さまざまな費用が必要となります。また、新居を購入することによって新たな住宅ローンの返済が始まりますし、将来的なリフォームについてもあらかじめ検討しておくことが大切です。

以上から、あらかじめ余裕を持った資金計画を立てることが大切です。特に、「毎月の返済額が家計を圧迫しないか」という点を十分にシミュレーションすることがポイントになってきます。

まとめ

住み替えは、これまで住んできた大切な持ち家の売却に加え、新たな生活拠点となる新居の購入という2つの大きな取引を同時に進める一大プロジェクトといえます。ただし、そこにはローン残債への対処やスケジュール調整といったように、考えるべきポイントが多数存在します。

だからこそ、専門的な知識から自分たちの状況に合わせたプランを提案し、伴走してくれる不動産会社との出会いが、住み替えを成功させる鍵であるといえます。

草加市で住み替えを検討しており、「何から始めればいいかわからない」「今の家のローンが心配」と感じている場合には、まずは地域密着・実績豊富なプロの不動産会社へ相談し、無理のない計画を立てていきましょう。