不動産売却で税金がかかる？税の種類・計算方法

多くの人が見落としがちな、不動産の売却時にかかる税金について調査しました。不動産売却時にかかる税金の種類や計算方法のほか、譲渡利益が出た場合と損失が出た場合についてもまとめています。

不動産売却でかかる税金とは？

印紙税

印紙税とは、特定の文書にかかる税金です。不動産売却では、不動産売買契約書を売主と買主で計2通作成したうえ、それぞれに収入印紙を貼ります。

なお、印紙税額は、契約金額によって決められています。たとえば、不動産売却時の契約金額が「500万円超～1,000万円以下の場合は5,000円」「1,000万円超～5,000万円以下の場合は10,000円」の印紙税がかかります。

また、電子契約を行った場合は、印紙税がかかりません。そのため、少しでも納税額を減らしたい場合は電子契約を検討すると良いでしょう。

※例に挙げた印紙税額は、契約書を令和9年3月31日までに作成した場合の軽減税率を適用しています。

登録免許税

登録免許税とは、登記手続きにかかる税金です。

不動産売買では、所有権の移転先である買主が登記費用を負担するのが一般的。しかし、状況によっては売主が登記費用を負担するケースもあるため、事前に確認しておきましょう。

また、住宅ローン残債がある不動産を売却する場合は、抵当権抹消登記のための登録免許税が売主にかかります。この場合の登録免許税は1件1,000円ですが、住所変更も行う場合はさらに1件1,000円の登記費用がかかります。

消費税（仲介手数料と登記費用分）

不動産売却では、不動産会社へ支払う仲介手数料に消費税がかかります。

消費税がいくらになるのかは仲介手数料によって決まりますが、仲介手数料は売却価格に応じた金額となります。ただし、仲介手数料には上限が定められています。

また、登記を司法書士に依頼する場合は、報酬金額に消費税がかかります。不動産会社へ支払う仲介手数料と司法書士に支払う報酬分の消費税額を合わせると、決して少額ではありません。そのため、不動産売却の際は消費税についてもしっかりと把握しておきましょう。

不動産売却で利益が出た場合にかかる税金

譲渡所得税

不動産売却時に利益が生じた場合、譲渡所得税を国に納めなければなりません。
譲渡所得税は、譲渡所得から計算できます。まず譲渡所得とは、土地や建物などの不動産、株式などの資産を譲渡したときに生じる所得のこと。
譲渡所得は、収入金額（買主から受け取った金額）から、取得費と譲渡費用などの経費を差し引いた金額です。たとえば、不動産を4,000万円で売却し、経費の合計が300万円であった場合、3,700万円が譲渡所得ということになります。
そして、譲渡所得から特別控除額を差し引き、税率を掛けた金額が、譲渡所得税の金額です。

なお、特別控除は一定の要件を満たす場合にのみ適用され、不動産を譲渡したケースによって控除額が異なります。

また、譲渡所得の計算をしてマイナスになる場合は、譲渡所得税は課税されません。

復興特別所得税

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興資金確保を目的に導入された税金です。復興特別所得税の支払いは2037年まで義務付けられており、所得税と一緒に徴収されます。

不動産売却では、売却によって利益が発生した場合に、譲渡所得税と復興特別所得税が計算されます。なお、譲渡所得税の金額の2.1％に当たる金額が復興特別所得税となります。

住民税

不動産売却で利益が出た場合は、譲渡所得の申告によって住民税が加算されます。

どのくらいの金額が加算されるかは、該当不動産の所有期間によって税率が異なります。
たとえば、売却した不動産の所有期間が5年以下である場合、9％の税率が掛けられますが、所有期間が5年超えの場合は税率が5％になります。

また、マイホームを売却して譲渡所得が生じた場合、軽減税率の特例を受けることができます。

課税されるのは「売却額」ではなく「経費などを引いた利益」

譲渡所得税は、売却額に一定でかかる税金ではありません。売却額から経費などを引いた利益に対してかかるものであり、以下の計算式によって計算します。

• 譲渡所得税 ＝ ｛収入金額－（取得費 ＋ 譲渡費用）－特別控除額｝×税率

では、譲渡所得税の計算について詳しく確認してみましょう。

1.譲渡所得を計算する

譲渡所得の計算では、売却金額（収入金額）から「取得費」と「譲渡費用」を差し引きます。

取得費は、売却した不動産を購入したときにかかった経費をさしますが、たとえば土地建物の購入代金や建築代金、手数料や税金、住宅ローンの利息などが該当します。

なお、土地は購入時の代金のままで計算できますが、建物については経年によって価値が下がることから決まった計算式に基づいて計算します。

また、譲渡費用については、不動産売却時にかかった印紙税や仲介手数料などが該当します。

2.特別控除額を差し引く

譲渡所得を計算したら、次に特別控除額を差し引きます。一定の条件を満たす場合は「3,000万円の特別控除の特例」を受けることができ、譲渡所得から3,000万円を特別控除として差し引くことができます。

よって、特別控除によって譲渡所得が3,000万円に満たない場合、譲渡所得税などの税金がかかりません。

3.税率を掛ける

譲渡所得から特別控除額を差し引いてもプラスの金額である場合、決められた税率を掛けて譲渡所得の税額を計算します。

譲渡所得にかかる税率

譲渡所得にかかる税率は、不動産を所有していた期間によって異なります。具体的には、該当不動産の所有期間が5年以下である「短期」か、5年超えである「長期」であるかによって計算が異なります。

また、該当不動産を10年以上所有している場合、軽減税率の特例を受けることができます。
通常の長期譲渡所得には20.315％の税率が掛けられますが、特例を適用することで「6,000万円以下の部分の税率を14.21％」「6,000万円を超える部分に20.315%」の税率で計算できます。

• 所有期間5年以下の「短期譲渡所得」
  譲渡所得金額に39.63％を掛ける（所得税30％+復興特別所得税0.63％+住民税9％）
• 所有期間5年超えの「長期譲渡所得」
  譲渡所得金額に20.315％を掛ける（所得税15％+復興特別所得税0.315％+住民税5％）
• 10年以上所有している場合
  6,000万円以下の部分の税率を14.21％、6,000万円を超える部分に20.315%の税率で計算

※復興特別所得税は、譲渡所得に所得税率を掛けた金額に対して2.1％を掛けて計算するため、所有期間5年以下のとき0.63％、所有期間5年超えのとき0.315％と表記しています。

もしも不動産売却で損失が発生したら？

「不動産売却をしたが、損失が出てしまった」というケースもあり得ます。

不動産売却で譲渡損失が出た場合、その分の譲渡所得税や譲渡分の住民税はかかりません。むしろ、「損益通算」によって、売却した年の事業所得や給与所得などと損失分を相殺し、所得税や住民税の金額を減らすことができます。
また、損失分がその年の事業所得や給与所得よりも大きく、通算しきれなかった場合、「繰越控除」によってその年の翌年以後3年間の所得まで繰り越して控除することが可能。

ただし、損益通算や繰越控除にも適用条件があるうえ、確定申告によって正しく申告することが必要です。プロのサポートなしに正しく計算・申告することは難しいため、専門家のアドバイスを受けることが大切です。