2026年義務化！不動産売却前の住所変更登記と注意点

2026年4月から住所変更登記が義務化され、不動産売却前の登記確認がこれまで以上に重要に。このページでは、登記簿上の住所と現住所が異なる場合に起こり得るリスクなどをまとめています。

2026年4月施行「住所変更登記義務化」の概要

制度のルールと申請期限

2026年4月1日から、登記簿上の所有者の住所や氏名に変更があった場合、住所等変更登記の申請が義務付けられました。申請期限は、住所や氏名の変更があった日から2年以内です。引っ越しによる住所変更や、結婚・離婚などに伴う氏名変更も対象となります。

正当な理由なく期限までに申請しなかった場合は、5万円以下の過料が科される可能性があるでしょう。不動産を売却する予定がある場合は、登記簿の記載と現住所が一致しているか早めに確認し、必要な手続きを進めるのが重要です。

引用元：法務省｜住所等変更登記の義務化について（https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00693.html）

施行日より前の住所変更も義務化の対象に

2026年4月1日の施行日より前に住所や氏名が変わっていた場合も、住所等変更登記の義務化の対象です。たとえば、過去に転居したものの登記簿上の住所を変更していない不動産がある場合は、売却前に手続きの要否を確認しなければなりません。

施行日前に生じた変更については、経過措置として2028年3月31日までに登記申請を行えば、義務違反による過料の対象にはなりません。売却を予定している場合は、決済直前に慌てないよう、登記簿の住所と現住所が一致しているかを早めに確認しましょう。

住所変更登記を放置して不動産を売却するリスク

所有権移転ができず決済が遅延するおそれがある

不動産を売却する際、登記簿上の住所と現住所が一致していないと売主本人であるかを確認するための手続きが進まず、所有権移転登記に支障が出るおそれがあります。住所変更登記を先に行う、または所有権移転登記とあわせて処理する必要があり、準備が間に合わなければ決済日に手続きを完了できない可能性も。

決済が延びると、買主や不動産会社・司法書士・住宅ローンを扱う金融機関との日程再調整が必要になります。買主側では融資実行日や引き渡し日の変更につながる場合もあるため、契約条件によっては書類不備や履行遅延による違約リスクが生じます。

売却を進める前に、登記簿上の住所を確認しておきましょう。

共有名義の場合は全員分の確認が必要になる

夫婦や兄弟などで不動産を共有している場合は、共有者全員について登記簿上の住所と現住所にずれがないか確認する必要があります。売却では、共有者それぞれの本人確認や必要書類の準備が求められるため、1人でも住所変更登記が未了だと手続き全体に影響してしまいます。

たとえば、夫婦の片方だけが転居していた場合や、相続した不動産を兄弟で所有しており、各自が別の地域に住んでいる場合は、住民票の除票や戸籍の附票の取得先も異なるでしょう。共有者が多いほど書類の確認・連絡・日程調整に時間がかかるため、売却を考え始めた段階で全員の登記情報を確認し、必要な対応を早めに進めなければなりません。

売却前に確認！住所変更手続きとチェックポイント

登記簿上の住所と転居履歴を確認する

不動産の売却を考え始めたら、まずは登記事項証明書を取得し、所有者欄に記載された住所と現住所が一致しているか確認しましょう。住民票や運転免許証の住所と見比べると、住所変更登記が必要か判断しやすくなります。

登記簿上の住所が古い場合は、住民票の除票や戸籍の附票を取得し、転居履歴を整理して住所のつながりを証明できるよう準備。複数回転居している場合は、必要書類が複数に及ぶこともあります。古い住所の証明書類は取得に時間がかかるため、売却手続きを始める前に確認しておくことが大切です。

「スマート変更登記」の活用や専門家への相談

2026年4月からは、検索用情報の事前申し出によって住所や氏名の変更を法務局が把握し、本人の確認を経て職権で登記を変更する「スマート変更登記」の利用も可能になりました。今後の転居などに備え、制度の活用を検討するとよいでしょう。

ただし、不動産売却を控えている場合は、手続きのタイミングによって自身で申請が必要になるケースも。売却を考え始めた段階で登記簿の状況を不動産会社や司法書士に共有しておくと、必要書類や手続きの段取りを早めに確認でき、決済までをスムーズに進めやすくなります。法務局からの通知メールを受信できるよう、メールアドレスを適切に管理しておくことも大切です。

まとめ

2026年4月から住所変更登記が義務化され、不動産売却前には登記簿上の住所と現住所の確認が欠かせなくなりました。手続きを放置すると、決済の遅延や書類不備によるトラブルにつながるおそれがあります。まずは登記事項証明書で現状を確認し、住所変更がある場合は必要書類を早めに準備しましょう。

不安がある場合は不動産会社や司法書士に相談し、余裕を持った売却スケジュールを組むのが大切です。