不動産売却の築年数別の相場は？

築年数による価格の下がり方は、戸建てとマンションで仕組みが異なります。データの正しい読み方と、草加市の相場の目安を確認しましょう。

【戸建て】土地込みで見る築年数別の売却相場

首都圏・埼玉県の築年帯別成約価格

首都圏全体の既存戸建ての平均成約価格（2024年）は、築5年以内が5,131万円、築16〜20年が4,384万円、築26〜30年が3,419万円、築41年以上が2,105万円です。土地を含む価格のため、建物だけの試算ほど急には下がりません。

埼玉県の中古戸建ての成約価格（2026年4〜6月）は、次のとおりです。

築年帯	成約価格	土地面積
〜築5年	4,513万円	129.8㎡
〜築10年	3,671万円	129.4㎡
〜築15年	3,037万円	153.3㎡
〜築20年	3,341万円	160.0㎡
〜築25年	2,999万円	160.9㎡
〜築30年	2,508万円	153.1㎡
築30年〜	1,531万円	159.1㎡

築15年と築20年で価格の順番が入れ替わっているのは、築年帯ごとに土地面積が異なることなどが影響しています。四半期単位のデータで件数も限られるため、目安として参照してください。

引用元：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04～06月】」（https://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202607_2.pdf）

参照元：東京都宅建協会「首都圏既存マンション、成約の過半が築20年越え」（https://www.tokyo-takken.or.jp/re-port/78090）

建物価値が下がっても土地価格で下げ止まる

戸建ての価格は「建物価格の下落」と「土地価格の変動」を合わせて決まります。埼玉県の2021年のデータで、建物面積あたりの価格（建物単価）の下落率を築5年までと比べると、築26〜30年は▲53.0％、築31年〜は▲56.8％と、ほぼ同じ水準です。建物価格がほぼゼロになった後は、土地価格で下げ止まることを示しています。ただし、土地価格自体が上下するため、築年数だけで売却価格は決まりません。

参照元：ダイヤモンド不動産研究所「3000万円で買った家はいくらで売れる？ 築20年でも建物価値はゼロにはならない！」（https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111785）

【マンション】築年数別の売却相場

首都圏・埼玉県の築年帯別成約価格

マンションも、築年数が進むほど成約価格は下がります。埼玉県の中古マンションの成約価格（2026年4〜6月）は次のとおりです。

築年帯	成約価格	専有面積
〜築5年	5,642万円	63.0㎡
〜築10年	5,370万円	68.1㎡
〜築15年	4,864万円	68.6㎡
〜築20年	4,204万円	72.4㎡
〜築25年	4,279万円	76.3㎡
〜築30年	3,177万円	71.7㎡
築30年〜	1,660万円	63.5㎡

築25年までは4,000万円以上を保っていますが、築26〜30年で3,000万円台、築30年を超えると1,000万円台まで下がります。首都圏全体の2024年のデータでも、築5年以内の7,808万円に対し、築26〜30年は3,835万円です。築25年以降に下落幅が広がるのは、マンション共通の傾向といえます。

参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構「首都圏中古マンション・中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況【2026年04～06月】」（https://www.reins.or.jp/pdf/trend/rt/rt_202607_2.pdf）

参照元：東京都宅建協会「首都圏既存マンション、成約の過半が築20年越え」（https://www.tokyo-takken.or.jp/re-port/78090）

築16年・築25年を境に価格と成約率が変わりやすい

成約件数を新規登録件数で割った成約率（2024年・首都圏）は、マンションでは築11〜15年が36.2％で最も高くなっています。これが築16〜20年では26.7％、築26〜30年では16.6％まで下がります。成約価格も、築21〜25年の5,320万円から築26〜30年の3,835万円へと大きく下がります。売却を考えているなら、築15年前後と築25年前後が判断の節目です。

参照元：アットホーム「マンションの売却は築年数がカギ！高く売れるタイミングと価格変動の目安を徹底解説」（https://www.athome.co.jp/contents/for-sellers/sellers-knowhow/buildings-age/）

参照元：東京都宅建協会「首都圏既存マンション、成約の過半が築20年越え」（https://www.tokyo-takken.or.jp/re-port/78090）

「戸建ては10年で半値」は本当？下落率が違って見える理由

「戸建ては築10年で半値、マンションはそれほど下がらない」という比較を見かけることがありますが、この2つは同じ条件で比べた数字ではありません。まずは数字の前提を押さえておきましょう。

戸建ては「建物のみ」、マンションは「土地持分込み」の数字

「不動産売却　築年数」で検索した場合、戸建ては10年で約50％減、マンションは10年で約6〜15％減といった内容で解説されたサイトが見られます。戸建てとマンションで下落幅が大きく異なる理由は、性質の異なる数字を並べているからです。

戸建ての数字のもとは国土交通省の資料にあるグラフで、木造戸建ての建物部分だけを査定マニュアルや減価償却年数22年で試算したものです。築10年時点の価値は新築時のおよそ4〜6割で、この値はグラフからの読み取り値です。

一方、マンションの「築1〜10年で約6〜15％下落」は、新築を基準にした一般的な市場相場の目安で、土地持分を含む取引価格を前提にしています。建物だけの試算と土地込みの相場を比べているため、戸建ての下落率が大きく見えるのです。

不動産の価格は、土地と建物の価値で構成されます。土地は年月が経っても老朽化しないため、築年数が影響するのは建物部分だけです。マンションの価格には土地持分が含まれる分、建物だけを見た戸建ての試算より下落が緩やかに見えます。

引用元：国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf）

引用元：ウスイホーム「マンション売却時の築年数別注意点と成功法を解説」（https://usui-home.co.jp/column/trivia/condominium-sale-age）

引用元：アットホーム「マンションの売却は築年数がカギ！高く売れるタイミングと価格変動の目安を徹底解説」（https://www.athome.co.jp/contents/for-sellers/sellers-knowhow/buildings-age/）

戸建ての建物は「築20〜25年でゼロ」という慣行と、現在の評価

中古戸建てには、建物の状態にかかわらず築20〜25年で建物の市場価値を一律ゼロとみなす取引慣行がありました。国土交通省は2014年3月31日に指針を策定し、評価の改善に向けた基本的な考え方を示しています。

• 住宅を基礎・躯体と内外装・設備に分け、基礎・躯体には性能に応じて20年より長い耐用年数を設定する（長期優良住宅なら100年超も許容）
• 基礎・躯体の機能が保たれていれば、リフォームによって価値が回復・向上したと評価する

現在、不動産流通推進センターの価格査定マニュアルでは、標準的な戸建ての経済的残存耐用年数を30年としています。不動産鑑定でも35年程度とすることが多く、建物価格は築30〜35年でゼロに達するという考え方が主流です。

参照元：国土交通省「『中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針』の策定について」（https://www.mlit.go.jp/report/press/totikensangyo16_hh_000101.html）

参照元：ダイヤモンド不動産研究所「3000万円で買った家はいくらで売れる？ 築20年でも建物価値はゼロにはならない！」（https://diamond-fudosan.jp/articles/-/1111785）

草加市の物件の相場を自分で確認する方法

草加市の中古戸建ては、2025年度に145件が成約しています。平均価格は3,035万円で、平均土地面積は120.00㎡、平均建物面積は104.56㎡、平均築年数は21.06年です。

より細かく相場を調べるには、国土交通省の「不動産情報ライブラリ」が便利です。会員登録不要・無料で使えます。掲載されている取引価格は実際に売買された価格で、アンケート由来とレインズ由来の2種類があります。所在地で絞り込み、自分の物件と築年数・面積が近い事例を探してみましょう。

ただし、実際にいくらで売れるかは個別の条件で変わるため、最終的には複数の不動産会社に査定を依頼して確認することが大切です。

参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構「表26 戸建住宅（中古・新築）の区市町村別成約状況［2025年度］」（https://www.reins.or.jp/pdf/trend/nmw/NMW_2025_1_26.pdf）

参照元：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.mlit.go.jp/tochi_fudousan_kensetsugyo/content/001992913.pdf）

まとめ

「戸建ては10年で半値」という比較は、建物だけの試算と土地込みの価格を並べたもので、そのまま比べることはできません。戸建ては建物価値が下がっても土地価格で下げ止まり、マンションは築16年・築25年前後に価格と成約率が変わりやすくなります。公的データで相場の目安をつかんだうえで、複数社の査定で正確な価格を確認しましょう。